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_楼市“政策底”渐趋明朗化,房企降价策略紧盯信贷动向

2017-11-19 10:11

大智慧阿思达克通讯社5月23日讯,继5月12日央行副行长刘士余“喊话”要求支持个人住房贷款后,政府要放开限购政策的消息开始不胫而走。进入深层博弈的市场多方,调整中哪只“靴子”会最先落地?从 2013年中实施的紧缩性货币政策,是否会出现如市场期待的那样由紧转松的趋势?

据昨日南方周末的报道,援引住建部多位人士确认,除北上广深之外,其它城市的限购政策可以自行调节,尤其是库存过大的地方,但不会明确发文。这是继“央行”喊话后,又一对限购政策放松预期的非官方消息。

今日,房地产板块对上述消息有明显反应。周五下午开盘后,地产股再度走强,截至13:30,大智慧房地产指数涨幅达到1.73%,领涨大盘。龙头股表现活跃,招商地产(000024.SZ)涨逾5%,万科A(000002.SZ)、保利地产(600048.SH)涨幅超过3%,金地集团(600383.SH)涨幅近2%。另外,同时受B转H消息刺激的万科B(200002.SZ)也有4.10%的涨幅。

目前,政府释放限购政策放松的信号,政府稳定楼市的“托底”思维表露无遗。市场各方人士普遍向大智慧通讯社表达的观点是,虽然政府重申不会出台“强刺激政策”,但是政策已经开始松动,这反映政府的“托底”救市思维,但显然不能从根本上改善下行趋势的房地产市场。

目前,市场对于信贷由紧转松的预期高涨。自2013年中实施的紧缩性货币政策已经引发市场的较大幅度回调,除非政策由紧转松,否则下降趋势将继续。只有全面降准才能有效压低无风险收益率,才能实现信贷宽松,从而推动房地产市场成交量回升。

**政策面正在起变化**

虽然政府重申不会出台“强刺激政策”,但是政策已然开始松动。

从3月份以来各地方政府的政策调整,综合5月12日央行刘副行长的讲话,到近日媒体援引住建部人士“除北上广深外,其他城市限购政策可以自行调节”的言论,不少业内人士表示,可以判断接下来政策面只会往好的方面走,即政策底已经被确认。

一位机构分析人士向大智慧通讯社表示,目前是政策在博弈,政府不可能容忍经济大幅度下行,不能容忍非常高的失业率。目前房地产投资大幅下滑,销售情况也非常差,这个时候出台一些微刺激的政策可能性非常大。此外,市场普遍预计后续应该会有央行降准,具体幅度则较难预计。

上述这位机构人士认为,目前当局已经表态,不会有大规模的刺激方案。所以目前看到的是地方都在出这些微刺激政策去调整市场。像天津、铜陵等库存高、销售差的城市。至于一线城市限购限贷政策是不可能全面放松的,因为房价的价格弹性太大,政策仍旧是地方局部微调刺激。

同策咨询研究部总监张宏伟也认为,从当前市场发展态势来看,由于今年回归市场化及楼市“双向调控”的指导思路,对于库存偏大,存在较大市场去化压力的三四线城市、部分二线城市有可能会在此时进一步拉开限购逐步退出的序幕。

目前,一系列不乐观的经济数据反映,房地产市场的大幅调整,影响今年经济增长的风险已在悄然上升。

首先是房价的进一步疲软。据中国指数研究院的数据显示,4月份百城中有45个城市房价环比下跌,3月份为37个。这主要是受二线城市下滑的带动,其房价下跌城市的比例已从3月份的25%跃升至46%。三四线城市的比重从42%升至46%,一线城市则保持25%不变。需要注意的是,二线城市和三四线城市分别占2013年房地产在建面积的28%和67%,因此对宏观经济影响远超一线城市。

此外,房屋投资连续下滑,新开工数据的增速从2013年四季度的33.1%大幅下滑至2014年一季度的历史低点-25.2%,显著低于自1997年以来的第一季度历史均值22.3%。

5月9日,国家统计局发布CPI/PPI数据,4月CPI同比上涨1.8%,创18个月新低;4月份PPI同比下降2.0%,连续26个月为负值。据分析,未来物价仍将保持温和上涨态势,4月份的CPI同比涨幅可能是上半年的低点。

**翘首以盼央行“放水”**

信贷政策,放松还是不放松,这是个问题。

虽然政府不希望过度刺激经济,但显然市场认为,这一轮的调整后,楼市需要更大的成交刺激,即从紧的信贷政策逐渐放松,才能推动房地产市场成交量回升,才能够扭转房地产行业和整个经济下行的趋势。

住建部政策研究中心王珏林对大智慧通讯社表示,目前房地产市场主要病因不在限购,购房者持观望态度,限购松绑作用有限,且不利于市场的健康发展,也不符合新型城镇化要求。王珏林表示,通过房地产市场的调整期使开发商理顺价格,激发购房者的购买意愿,这才符合市场需求。目前,政府不宜再推波助澜地做出调整,而且限购松绑意义也不大,还是应当从市场健康发展的角度开出良策,比如信贷政策,信贷政策的松紧直接关系着市场的活跃程度。

可以看到,尽管央行提出“央5条”,要求各银行支持个人房贷,优先满足购买首套自住普通商品住房的贷款需求,并加快放款速度。但截至目前,央行也尚未正式发文,银行也并没有立即下调首套房贷利率。目前,市场上首套房贷利率的主流变动情况并不大,仍是基准利率或上浮。

有分析人士指出,央行在货币端并没有实质性的放松,即作出全面降准。因为,从银行角度而言,银行业即使首套房贷维持基准利率,其盈利水平也权为微利,因此很难有首套房贷利率下调的动力。

而从目前信贷紧缩仍将持续的情况,未来成交难言改善,若成交量要实现企稳的前提条件则是信贷宽松。

世联行研究部在最新研究报告中指出,历史经验表明,信贷政策对地产成交影响十分显著,按揭贷款的成本对于成交的影响更甚。比如2009年和2012年市场的回暖均伴随着降息降准带来的房贷利率优惠。而当前市场存在一个明显的特征,大部分降价的项目往往能取得不错的销售业绩,这说明只要价格调整到位,购房者该出手时还是会出手。综上可以看出,市场的需求端似乎与限购政策出台的2011年更为相似:购买力不存在问题,都是由于信贷收缩引起需求萎缩。

世联行预计,央行全面降准是大概率事件,只有全面降准才能有效压低无风险收益率,才能实现信贷宽松,从而推动房地产市场成交量回升。

野村证券中国首席经济学家张智威也撰文指出,预计房地产投资将在二季度继续放缓,增大政府进一步放松政策的压力。政府将很快采取更积极的宽松政策,通过拉动其他领域的增长来部分抵消房地产投资增长放缓对整体经济的影响,从而确保今年的GDP增长达到7.4%的目标。

张智威预计,中央政府可能在三个方面放松政策:首先,财政政策有可能更具扩张性,中央政府增加月度支出;第二,货币政策可能会松动,二季度和三季度银行存款准备金率分别下调50个基点;最后,放松房地产行业政策还可能包括:取消对外地户口的限购令、放宽按揭贷款供给、降低实际按揭贷款利率、放宽二套房限购、降低首付比例要求,以及取消印花税。

**开发商业绩承压,降价很纠结**

市场在经历了近5个月的量缩期后,房企对价格调整的共识正逐步形成。市场预计,市场大规模降价即将开始。而大型开发企业的率先大幅降价,将会打破原来市场相对沉寂的博弈周期,主导未来市场的格局。

一位券商地产分析师向大智慧通讯社表示,房企是否会持续降价,目前还是在博弈过程中。首先,鉴于过去拿地的高成本,房企本身是没有降价的意愿,除非市场下行非常厉害,才会比谁降得快和跑得快。

“预计目前在这个时点,还是有一个更大面积更大幅度的降价。”上述分析师表示,但是对于房企而言,去做全国性的项目降价的可能性很低,对一些销售不好的城市去做降价促销则会很普遍。

此外,房企业绩承压,有降价跑量冲业绩的动力。同策咨询研究部总监张宏伟认为,1-5月份整个市场成交的氛围尚没有回归到“量”的轨道上来,房企的半年报业绩将承压,预计第二季度最后一个月左右的时间,大多数开发企业会采取比较现实的降价回笼资金的市场策略,以实现有效的销售与资金回笼目标,尽可能向半年报业绩指标冲刺,降低市场损失。

张宏伟指出,对于大型开发企业来讲,大幅降价往往可以快速实现自己的战略目的,而小幅降价的试探市场的行为往往效果不会太明显。因此,预计接下来的时间段内,大幅降价的现象不会仅仅在常州、杭州、无锡、成都、北京等这些市场发生,对于市场基本面本身存在供大于求现象的城市或区域板块,都有可能发生大幅降价的现象。

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发布时间:2017-11-19 10:11

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